임대인의 수선의무 및 원상복구 완벽 정리!
임대차 시 대부분의 사람들이 전세는 임차인이, 월세는 임대인이 수리비용을 지불해야 한다고 알고 있습니다.
그러나 현행법과 판례에 따르면 전세와 월세의 수리 비용부담에 대한 차이는 없다고 볼 수 있습니다.
목차
원상회복범위
원상회복이란 원래 상태로 되돌려 놓는 것을 의무로 하는 것을 뜻합니다.
입주할 당시의 상태로 만들어 놓으면 된다는 의미로
상가의 경우 직접 설치한 시설은 철거를 진행해야 하며 주택의 경우 초기 모습으로 원상회복해야 합니다.
임대인이 노후나 마모가 된 부분도 초기상태로 원상회복해 놓으라고 무리하게 요구하는 경우도 있지만,
통상적으로 자연스럽게 발생하는 노후화로 인한 부분은 원상회복범위에 속해 있지 않습니다.
임대인과 분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법은 계약서 특약사항에 원상복구에 대한 사항을 자세히 명기하는 것입니다.
또한 임차인은 입주하기 전 상태를 꼼꼼히 확인하고, 사진 촬영 등의 방법으로 증거를 남겨놓는 것이 좋습니다.
임대차 계약 시 수선의무
민법 제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용\·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
임대인(집주인)이 수선의무를 부담하는 경우
민법 제623조에 의거하여 임대인은 기복적으로 임대차 목적물을 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있습니다.
즉, 임대차 계약을 체결했다면, 집주인은 임대차 계약기간 동안 세입자가 해당 임대주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 수선해야 할 의무가 있습니다.
임대인의 수선의무 범위
- 세입자가 기본적인 주거생활을 할 수 없을 정도로 큰 규모의 수선
- 전기시설, 상하수도 등 주요 설비의 노후, 불량
- 심각한 수선이란, 보일러고장, 싱크대 파손, 누수, 벽의 균열, 수도동파, 도배, 장판 등의 심각한 수선
- 계약 전에 일어난 모든 하자와 임차인의 실수로 생긴 것이 아닌 고장의 수리
임차인(세입자)이 수선의무를 부담하는 경우
임차인에게는 선관주의의무와 통지의무로 임차인은 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 수리가 필요한 경우 이를 임대인에게 미리 통지해야 한다.
쉽게 말해서 고의가 아닌 하자가 발생하면 수리하기 전 이를 먼저 집주인에게 고지하여 상의 후 진행해야 합니다.
- 전등과 같은 소모품 교체
- 욕실 샤워기, 세면대 수도꼭지, 샤워부스, 열쇠, 가스레인지, 변기 레버 등 사소한 수선인 경우
- 무거운 물건을 옮기면서 바닥재를 훼손한 경우
- 흡연 때문에 벽지가 변색된 경우 등
- 세입자의 부주의나 고의로 인한 고장, 파손은 통상적으로 임차인이 수리
| '수선 의무'를 가진 집주인! | |
| 임차인이 사용에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있어요 | |
| 세면대, 변기 | 화장실 개수대나 변기가 깨져 있는 경우 (임차인 과실X) |
| 싱크대 | 문짝이 떨어지거나 선반이 떨어져 수리가 필요할 때 |
| 도어락 | 기존 도어락이 고장 혹은 수리가 필요할 때 |
| 옵션 가전 제품 | 옵션으로 있던 냉장고, 에어컨, 가스렌지 등의 노후로 수리가 필요할 때 |
| 세입자의 관리 소홀이나 부주의로 고장이나 이상이 생긴 경우는 세입자가 책임져요 | |
| 셀프인테리어 원상 복구 | 사전에 집주인에게 허락을 받지 않은 상태라면 분쟁 발생 가능 |
| 에어컨 배관 구멍 | 별도로 에어컨을 설치 시 발생한 배관 구멍은 원상복구! |
| TV 타공 자국 | 벽걸이 TV 설치 등을 위해 벽을 뚫은 자국도 막아줘야 해요 |
임차인의 수리 요구를 거절할 경우 (민법 제627조 일부멸실 등과 감액청구, 해지권)
- 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 임차물의 일부가 임차인의 책임없이 이용할 수 없게 된 경우, 그 면적 부분의 비율에 의한 임대료를 깎아줄 것을 요구할 수 있습니다.
- 수선을 해주지 않아 해당 주택에서 제대로 생활할 수 없을 때에는 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
집주인이 집을 고쳐놓기 전까지 보증금 다 못 준다고 한다면?
원칙적으로는 세입자의 원상회복 의무와 집주인의 보증금반환의무는 동시에 진행되어야 합니다.
이를 동시이행 관계라고 합니다. 그러나 세입자의 원상회복의무와 집주인의 보증금 반환 의무가 공평한 경우에만 동시이행 관계가 성립한다는 점에 유의해야 합니다.
즉, 세입자의 원상회복 비용이 매우 적다면 거액의 임대보증금과는 불공평한 관계라는 것입니다.
이러한 경우에는 집주인의 보증금 반환 거부권이 인정될 수 없다는 판례가 있습니다. (대법원 1999.11.12 선고 99다 34697 판결)
또한 임대인이 보증금을 상환하지 않아서 임차인에게 손해가 발생한다면, 임대인이 임차인의 손해에 대해서 배상의무를 져야 할 수도 있습니다.